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Schönheitsreparaturen


Die Reparaturen und regelmäßigen Renovierungen von Mieträumen zählen zu den klassischen Streitpunkten nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Zu unterscheiden sind die Reparaturen (z.B. Dübellöcher) von den regelmäßigen Renovierungen bzw. den Renovierungen nach Auszug aus dem Mietobjekt. In der jüngeren Vergangenheit sind zahlreiche Klauseln in Mietvertragsformularen durch den Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt worden. Vor dem Hintergrund, dass es sich bei Mietvertragsklauseln sehr häufig um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt, bedarf es zur Feststellung der Wirksamkeit vereinbarter Pflichten einer eingehenden Prüfung.

Schäden an der Mietsache hat grundsätzlich der Mieter zu beseitigen. Hierzu zählen in der Regel Dübellöcher, Brandflecken und über dem gewöhnlichen Verschleiß liegende andere Beschädigungen.

Grundsätzlich hat der Vermieter demgegenüber die Verpflichtung, die Mieträume instand zu halten. Nur wenn er diese Verpflichtung wirksam auf seinen Mieter übertragen hat, braucht sich der Vermieter nicht selbst um diese Arbeiten kümmern.

Die Auszugsrenovierung ist grundsätzlich nur wirksam vereinbart, wenn der Mieter nicht auch schon beim Einzug renovieren musste. Häufig ergibt sich die Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug aus den bis dahin nicht regelmäßig durchgeführten Schönheitsreparaturen. Allerdings muss hierfür die Verpflichtung des Mieters zu den regelmäßigen Renovierungen wirksam sein. Unwirksam sind Klauseln bezüglich einer Endrenovierung, die eine Renovierung vorschreiben, auch wenn der Mieter regelmäßig zuvor renoviert hat und die Fristen für die nächste Renovierung noch nicht abgelaufen sind.

Renovierungsfristen dürfen nach der neueren Rechtsprechung bestimmte Zeiträume nicht unterschreiten (3 Jahre für Küche und Bad; 5 Jahre für Wohnräume). Unwirksam sind auch starre Fristen, die nicht nach der Abnutzung der jeweiligen Räume unterscheiden. Die Verwendung einer unzulässigen Klausel führt in der Regel zur vollständigen Unwirksamkeit dieser Klausel. Die unwirksame Regelung wird also nicht durch eine noch wirksame Regelung ersetzt. Sodann gilt die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für diese Tätigkeiten verantwortlich ist.

Ob Quotenklauseln, die eine prozentuale Beteiligung des Mieters bei noch nicht abgelaufenen Renovierungsfristen vorsehen, zulässig sind ist bislang noch nicht höchstrichterlich entschieden. Derzeit muss daher noch von der Zulässigkeit ausgegangen werden.