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Schimmelpilz


Cirka 20 % der Mietwohnungen sind von Feuchtigkeitsschäden betroffen. Dies zeigt sich insbesondere bei Schimmelpilzbefall. Die Ursachen hierfür sind sehr unterschiedlich. Häufige Ursachen sind Baumängel, insbesondere undichte Stellen im Dach bzw. den Fenstern und darüber hinaus eine ungedämmte oder kaputte Fassade. Möglich ist es jedoch auch, dass die auftretenden Feuchtigkeitserscheinungen von innen kommen. Durch Atmung, Schwitzen, Kochen oder Körperpflege gelangt Feuchtigkeit in die warme Zimmerluft. Nasse Stellen bilden sich dann an den Kältepunkten, d. h. an Fensterscheiben oder Zimmerwänden oder ungedämmten Leitungen. Insoweit ist Abhilfe nur durch richtiges Heizen und Lüften der Mieter zu schaffen.

Streit entsteht in der Regel hinsichtlich der Verursachung der Feuchtigkeitsschäden. Mieter vertreten regelmäßig die Auffassung, Baumängel seien hieran Schuld. Die Vermieter hingegen kontern häufig mit dem Vorwurf des nicht ausreichenden Heizens und Lüftens der Wohnung, was kein Mieter gern auf sich sitzen lässt.

Statistisch betrachtet ist etwa 1/4 der Feuchtigkeitsschäden ausschließlich auf Baumängel zurückzuführen. Bei einem weiteren Viertel ist fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters Ursache für die Feuchtigkeitsschäden. Die verbliebene Hälfte der Schäden geht auf ein Zusammenwirken beider Ursachen, d. h. von Baumängeln und falschem Heiz- und Lüftungsverhalten zurück.

Im Rahmen einer Auseinandersetzung über die Feuchtigkeitsschäden muss der Vermieter grundsätzlich beweisen, dass der Schaden nicht durch eine mangelhafte Bauqualität der Wohnung entstanden ist. Hierzu zählt in der Regel der Ausschluss des Vorhandenseins von Löchern oder sonstigen Undichtigkeiten sowie darüber hinaus der Einhaltung der Vorschriften über die Wärmedämmung bezogen auf die Bauzeit der Wohnung. Dies bedeutet beispielsweise, dass ein um 1900 errichtetes Haus hinsichtlich der Wärmedämmung lediglich die zu diesem Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften hinsichtlich der Einhaltung der Wärmedämmwerte erfüllen muss. Demnach ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die bautechnische Beschaffenheit der Wohnung den jeweils gültigen Normen anzupassen.

Hat der Vermieter nun das Fehlen aller Ursachen aus seinem Verantwortungsbereich bewiesen ist der Mieter an der Reihe zu beweisen, dass er genug geheizt und gelüftet hat und auch durch die Einrichtung der Wohnung den Schaden nicht begünstigt hat. Über Art und Umfang des richtigen Lüftens und Heizens gibt es vielfach Auseinandersetzungen. Empfehlenswert ist stets eine Stoßlüftung im Gegensatz zum lediglich angekippten Fenster.

Ist die Verursachung des Pilzbefalls durch den Vermieter nachgewiesen kommt neben einem Schadensersatzverlangen (Instandsetzung) auch eine außerordentliche Kündigung wegen einer Gesundheitsgefährdung der Mieter in Betracht. Regelmäßig empfiehlt es sich, die Miete bei auftretenden Feuchtigkeitserscheinungen zu mindern, da hierdurch das Risiko des Unterliegens in einer rechtlichen Auseinandersetzung minimiert wird.

Hinzuweisen ist auch, dass bei auftretendem Schimmelpilzbefall nach Vorliegen von Feuchtigkeitsschäden in der Regel eine vollständige Sanierung erfolgen muss. Das bloße Überstreichen oder Übertapezieren der betroffenen Wände genügt selten. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Sporen, die der Pilzbefall bei entsprechendem Wachstum abgibt, in der Regel alle gesundheitsgefährdend sind. Dies gilt nicht nur für Allergiker sondern auch für gesunde Menschen.

Bei dem ersten Auftreten von Feuchtigkeitserscheinungen empfiehlt sich neben der Einschaltung des örtlichen Gesundheitsamtes auch eine Sachverständigenbegutachtung. Im Rahmen der außergerichtlichen Interessenvertretung sind derartige Gutachten in der Regel zu einem deutlich geringeren Preis erhältlich als im Vergleich zum gerichtlichen Sachverständigengutachten.